Một số điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 liên quan đến hoạt động công chứng

          Luật Đất đai năm 2024 có nhiều nội dung mới mang tính chất đột phá quan trọng, góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai. Nội dung Luật có nhiều quy định liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau, trong đó một số quy định liên quan trực tiếp hoạt động công chứng, cụ thể như sau:   

          * Về hộ gia đình sử dụng đất

          Theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”.

          Tại Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định về Người sử dụng đất cũng không còn chủ thể hộ gia đình.

          Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 chỉ công nhận đối tượng hộ gia đình sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực. Từ ngày 01/8/2024, khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, hộ gia đình sử dụng đất sẽ không được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất với tư cách hộ gia đình sử dụng đất.

            Luật Đất đai năm 2024 có quy định chuyển tiếp đối với quyền sử dụng đất hộ gia đình tại Điều 259, theo đó hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất. Hộ gia đình sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhận sử dụng đất theo quy định của Luật này.

          Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình sử dụng đất có Giấy chứng nhận được cấp trước ngày Luật này có hiệu lực thì sẽ được cấp đổi ghi tên tất cả các thành viên hộ vào Giấy chứng nhận nếu có nhu cầu.

          Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

          * Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất

          Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

          + Có Giấy chứng nhận;

          + Đất không có tranh chấp;

          + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

          + Trong thời hạn sử dụng đất.

          Luật Đất đai 2024 đã kế thừa quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đồng thời bổ sung thêm điều kiện: Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật (khoản 1 Điều 45).

          * Về quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

          Luật Đất đai năm 2024 chia người Việt Nam định cư ở nước ngoài thành hai nhóm người sử dụng đất riêng biệt. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam cùng với cá nhân trong nước là một nhóm và gọi chung là cá nhân (khoản 3 Điều 4); người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thành một nhóm (khoản 6 Điều 4).

          Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 2024 quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tương ứng đối với nhóm người sử dụng đất này. Trong đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như cá nhân trong nước. Đây là điểm mới cơ bản trong Luật Đất đai năm 2024, thể hiện chính sách của Đảng và Nhà nước đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam.

          Khoản 1, Điều 28 Luật Đất đai năm 2024 quy định người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

          + Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;

          + Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự.

          + Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

            + Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia, tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất.

          Như vậy, có thể thấy việc mở rộng hơn đối tượng là người sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2024 giúp tăng thêm quyền của đối tượng là người Việt Nam định cư tại nước ngoài, góp phần giải quyết những bất cập như trước đây về việc người Việt Nam định cư tại nước ngoài phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản. Từ đó, tạo điều kiện cho nhóm đối tượng này có môi trường thuận lợi để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh, làm việc, sinh sống,…tại Việt Nam.

          * Về nhận chuyển nhượng đất trồng lúa

          Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013 tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

            Tại khoản 7 Điều 45, Luật Đất đai 2024 quy định cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.

          * Về giá đất

          Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định: Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo./.